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核心观点：

事件：统计局公布2023年1-7月全国房地产开发投资和销售数据，1-7月累计全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；1-7月累计新开工面积56969万方，同比下降24.5%；1-7月累计竣工面积38405万方，同比增长20.5%；1-7月商品房销售面积66563万方，同比下降6.5%；1-7月销售金额70450亿元，同比下降1.5%；1-7月房地产企业开发到位资金78217亿元，同比下降11.2%。

销售表现承压，单月销售面积同比下降：2023年1-7月全国商品房累计销售面积66563万方，同比下降6.5%，降幅较上月扩大1.2pct；7月单月销售面积为7048万方，同比下降15.54%，环比下降46.1%。2023年1-7月全国商品房累计销售额70450亿元，同比下降1.5%，同比增速由正转负；7月单月销售金额为7358亿元，同比下降19.3%，环比6月下降44.7%。对应的2023年1-7月累计销售均价为10584元/平米，同比增长5.35%；单月销售均价为10440元/平方米，同比下降4.45%，环比增长2.59%。7月单月销售量同比环比均下降，或有如下原因：1）传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落，或至成交表现较弱；2）房企债务风险或影响市场预期，需求端释放承压。7月下旬至今，政策频出，因城施策或逐渐发力，我们认为在政策的刺激下，刚需和改善型需求有望得到政策支持，成交或因此有所改善。

投资下降，竣工端同比增速较高：2023年1-7月房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，降幅较上月扩大0.6pct；7月单月房地产开发投资9167.14亿元，同比下降12.16%，环比下降28.65%。由于销售尚未修复，房企拿地意愿下降，节奏放缓，投资偏向谨慎。开工端：2023年1-7月累计新开工面积56969万方，同比下降24.5%，降幅较上月扩大0.2pct；单月新开工面积7090万方，同比下降25.88%，环比下降30.2%。由于房企拿地意愿较弱，开工端受到影响。竣工端：2023年1-7月累计竣工面积38405万方，同比增长20.5%，涨幅较上月扩大1.5pct；单月竣工面积4501万方，同比增长33.14%，环比下降25.94%。竣工端同比增速较高，或主要由于低基数效应和保交楼推进。

到位资金降幅扩大：2023年1-7月房企到位资金78217亿元，同比下降11.2%，降幅较上月扩大1.4pct；房企单月到位资金9420亿元，同比下降20.24%，环比下降26.64%。其中，7月单月的国内贷款为1041亿元，同比下降14.7%；自筹资金3355亿元，同比下降20.45%，定金及预付款3102亿元，同比下降21.73%，个人按揭贷款1521亿元，同比下降23.52%。由于销售表现较弱，按揭贷款、定金预付款等销售回款相关资金承压。

投资建议：7月销售表现承压，累计销售量减价升，单月销售量价齐跌，在传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落或至成交表现较弱。7月下旬开始，政策密集出台，7月24日政治局会议提到适时调整优化房地产政策，随后住建部提到支持刚需和改善性住房、降低购买首套住房首付比例等内容，我们认为刚需和改善性需求继续得到支持。我们看好稳健经营、长期布局核心城市的优质房企，同时关注物管头部公司、代建龙头公司、中介龙头公司。建议关注：1）优质开发：招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、中国海外发展、万科A、金地集团；2）优质物管：招商积余、华润万象生活、中海物业；3）代建龙头：绿城管理控股；4）中介龙头：贝壳-W。

风险提示：政策推动不及预期、因城施策不及预期、宏观经济不及预期、资金到位不及预期、房价大幅波动

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